Wypowiedzenie umowy najmu – choć pozornie proste – jest jednym z najczęściej popełnianych błędów w praktyce obrotu prawnego. Zarówno wynajmujący, jak i najemcy bardzo często działają intuicyjnie, kierują się „zdrowym rozsądkiem”, a nie przepisami ustawy, co w konsekwencji prowadzi do nieważności wypowiedzenia, sporów sądowych, a nierzadko także do odpowiedzialności odszkodowawczej. Prawidłowe zakończenie stosunku najmu wymaga uwzględnienia kilku kluczowych elementów: rodzaju umowy (na czas określony lub nieokreślony), podstaw wypowiedzenia, terminów ustawowych lub umownych, formy wypowiedzenia oraz prawidłowego uzasadnienia.
Celem niniejszego artykułu jest przedstawienie – w możliwie przystępny, ale zarazem precyzyjny sposób – jak zgodnie z prawem wypowiedzieć umowę najmu, krok po kroku. Artykuł opiera się na przepisach Kodeksu cywilnego, ustawy o ochronie praw lokatorów oraz orzecznictwie sądowym, z uwzględnieniem najczęściej występujących w praktyce problemów.
Podstawy prawne wypowiedzenia umowy najmu
Podstawowy reżim prawny najmu zawarty jest w Kodeksie cywilnym (art. 659–692 k.c.). Dodatkowo, w zakresie najmu lokali mieszkalnych zastosowanie znajduje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: „ustawa o ochronie praw lokatorów” lub „u.o.p.l.”). W przypadku lokali użytkowych zazwyczaj stosuje się wyłącznie przepisy Kodeksu cywilnego, chyba że szczególne regulacje wynikają z przepisów szczególnych (np. najem lokali należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego).
Warto przypomnieć ogólną definicję najmu, zawartą w art. 659 § 1 k.c.:
„Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”
Już ten przepis pokazuje, że kluczowe dla analizy możliwości wypowiedzenia jest rozróżnienie na umowę zawartą na czas oznaczony oraz na czas nieoznaczony. Ustawodawca przewidział bowiem odmienne zasady zakończenia stosunku najmu w zależności od tego, jaką formułę czasową wybrały strony.
Najem na czas określony a na czas nieokreślony
Zgodnie z art. 673 § 1 k.c.:
„Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku – z zachowaniem terminów ustawowych.”
Natomiast w art. 673 § 3 k.c. wskazano:
„Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”
Oznacza to, że przy najmie na czas nieoznaczony zasadą jest możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego z zachowaniem terminów umownych lub ustawowych, bez konieczności wskazywania szczególnych przyczyn (poza najmem lokali mieszkalnych, gdzie zastosowanie ma ustawa o ochronie praw lokatorów, w istotny sposób ograniczająca swobodę wynajmującego). Z kolei umowa najmu na czas oznaczony – co do zasady – powinna trwać do końca oznaczonego terminu i może być wypowiedziana jedynie w przypadkach wyraźnie określonych w umowie lub przewidzianych w ustawie.
W praktyce błędem jest przyjmowanie, że „każdą” umowę można po prostu wypowiedzieć z zachowaniem okresu wypowiedzenia. W przypadku umowy na czas oznaczony, jeśli strony nie przewidziały w umowie klauzul wypowiedzenia, wypowiedzenie może okazać się nieważne, a oświadczenie strony będzie traktowane jedynie jako oferta rozwiązania umowy za porozumieniem stron.
Forma i sposób złożenia wypowiedzenia
Co do zasady Kodeks cywilny nie wymaga szczególnej formy dla wypowiedzenia umowy najmu. W wielu wypadkach wystarczające będzie wypowiedzenie złożone na piśmie zwykłym, a nawet ustne. Jednak w praktyce, zwłaszcza dla celów dowodowych, bezwzględnie zaleca się formę pisemną, z wyraźnym określeniem stron, umowy, daty oraz treści wypowiedzenia.
W przypadku najmu lokali mieszkalnych ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza wymóg formy pisemnej wypowiedzenia dokonywanego przez wynajmującego. Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.o.p.l.:
„Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5, i w formie pisemnej pod rygorem nieważności.”
Niedochowanie formy pisemnej przez wynajmującego w przypadku lokalu mieszkalnego skutkuje nieważnością wypowiedzenia. Tym samym ustne wypowiedzenie, SMS lub e-mail (o ile nie zachowano formy dokumentowej i nie umówiono się na taki sposób doręczania oświadczeń) będzie nieskuteczne.
W praktyce sądowej pojawiają się spory dotyczące sposobu doręczenia wypowiedzenia. Bezpieczną praktyką jest wysłanie wypowiedzenia listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub doręczenie go osobiście za pokwitowaniem odbioru na kopii pisma. W razie sporu, to na osobie składającej wypowiedzenie spoczywa obowiązek wykazania, że druga strona oświadczenie otrzymała.
Orzecznictwo przyjmuje, że wypowiedzenie jest złożone skutecznie w chwili, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.). Doręczenie pod niewłaściwy adres, brak nadzoru strony nad jej korespondencją czy celowe unikanie odbioru przesyłek mogą mieć istotne znaczenie w konkretnej sprawie, ale jako zasada – nie można skutecznie wypowiedzieć umowy, jeśli druga strona nie miała realnej możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia.
Przykład (case study): doręczenie wypowiedzenia a nieodebrany list
Wynajmujący wysłał wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, na adres lokalu, w którym zamieszkiwał najemca. Najemca nie odebrał listu dwukrotnie awizowanego, a przesyłka wróciła do nadawcy. Sąd w sporze o zapłatę czynszu uznał, że doręczenie było skuteczne – powołując się na to, że najemca mieszkał pod danym adresem, powinien odbierać korespondencję, a nieodebranie listu nie może działać na jego korzyść. W takiej sytuacji, zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą, przyjmuje się tzw. „fikcję doręczenia” – choć nie wynika ona wprost z k.c., jest akceptowana w odniesieniu do praktyki doręczeń pocztowych.
Terminy wypowiedzenia – ustawowe i umowne
Terminy wypowiedzenia zależą przede wszystkim od tego:
– czy mamy do czynienia z najmem na czas oznaczony czy nieoznaczony,
– czy umowa jest zawarta na lokal mieszkalny czy użytkowy,
– czy strony przewidziały własne terminy wypowiedzenia,
– czy chodzi o „zwykłe” wypowiedzenie, czy też o wypowiedzenie z powodu rażących naruszeń obowiązków.
Kodeks cywilny w art. 673 § 2 k.c. stanowi:
„Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; jeżeli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; jeżeli najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.”
Są to tzw. ustawowe terminy wypowiedzenia stosowane w braku odmiennych postanowień umowy. Strony mogą w umowie uregulować te terminy inaczej (skrócić lub wydłużyć), co jest często praktykowane w obrocie gospodarczym przy najmie lokali użytkowych.
Warto zwrócić uwagę, że terminy te odnoszą się do „zwykłego” wypowiedzenia bez wskazania szczególnej przyczyny, co jest typowe dla umów na czas nieoznaczony. Inaczej wygląda sytuacja, gdy strona chce skorzystać z uprawnienia do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (tzw. wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym) z powodu naruszenia umowy przez drugą stronę.
Wypowiedzenie z ważnych przyczyn – art. 664 i 667 k.c.
Kodeks cywilny przewiduje kilka sytuacji, w których strona ma prawo rozwiązać umowę natychmiast, z uwagi na określone naruszenia kontraktu. Przykładowo, art. 664 § 2 k.c. stanowi:
„Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący nie usunął ich niezwłocznie mimo zawiadomienia albo gdy wady nie dadzą się usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”
Z kolei art. 667 § 2 k.c. wskazuje:
„Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z jej przeznaczeniem, a mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”
Przepisy te mają zastosowanie zarówno do lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, o ile nie są modyfikowane przez ustawę o ochronie praw lokatorów, która w przypadku lokali mieszkalnych zawiera dalej idące ograniczenia możliwości wypowiedzenia przez właściciela.
Specyfika wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego
Najem lokalu mieszkalnego cechuje się daleko idącą ochroną lokatora, wynikającą z ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa ta wprowadza szereg szczególnych regulacji, które w praktyce są najczęstszym źródłem błędów po stronie wynajmujących.
Kluczowy jest art. 11 u.o.p.l., który enumeratywnie wymienia przyczyny, z powodu których wynajmujący może wypowiedzieć stosunek najmu. Przepis ten w ust. 2 stanowi m.in., że właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, dopuszcza do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców lub rażąco albo uporczywie zakłóca porządek domowy;
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległości;
i dalej wymienia inne przyczyny, takie jak podnajęcie lokalu bez zgody właściciela, czy konieczność zamieszkania właściciela w swoim mieszkaniu. Szczegółowa analiza wszystkich punktów przekracza ramy niniejszego tekstu, ale kluczowa jest świadomość, że:
– wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy dowolnie, „bez przyczyny”,
– wypowiedzenie musi być pisemne i zawierać konkretną przyczynę wypowiedzenia,
– w niektórych przypadkach ustawodawca nakłada obowiązek wcześniejszego pisemnego upomnienia i wyznaczenia dodatkowego terminu na usunięcie naruszeń (np. zaległości czynszowych).
Wymóg precyzyjnego wskazania przyczyny wypowiedzenia
Z orzecznictwa sądów powszechnych i Sądu Najwyższego jasno wynika, że przyczyna wypowiedzenia musi być wskazana w sposób konkretny i zrozumiały dla lokatora. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 czerwca 2012 r., sygn. akt V CSK 317/11, podkreślił, że:
„Wypowiedzenie stosunku prawnego najmu lokalu mieszkalnego dokonane przez właściciela musi wskazywać konkretną przyczynę wypowiedzenia w sposób umożliwiający lokatorowi obronę jego praw; ogólne powołanie się na art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów nie spełnia tego wymogu.”
Oznacza to, że samo wskazanie „wypowiadam umowę na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów” jest niewystarczające. Należy opisać, na czym polega naruszenie (np. wysokość i okres zaległości, daty upomnień, terminy wyznaczone do zapłaty), tak aby w razie sporu sądowego lokator mógł merytorycznie odnieść się do zarzutów.
Przykład (case study): zaległości czynszowe a skuteczność wypowiedzenia
Najemca lokalu mieszkalnego pozostawał w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy miesiące. Wynajmujący, powołując się na art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., wypowiedział umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Nie wysłał jednak wcześniej pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i nie wyznaczył dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległości. Sąd, rozpoznając powództwo o opróżnienie lokalu, uznał wypowiedzenie za nieskuteczne, wskazując, że:
„Nieprzestrzeganie trybu przewidzianego w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, polegającego na braku pisemnego uprzedzenia i dodatkowego terminu do zapłaty, skutkuje nieważnością wypowiedzenia, a tym samym brak jest podstaw do nakazania eksmisji.”
Przykład ten dobrze obrazuje, jak istotne jest zachowanie wszystkich wymogów przewidzianych w przepisach szczególnych.
Wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego
Najem lokali użytkowych (np. biur, magazynów, lokali handlowych) nie podlega co do zasady reżimowi ustawy o ochronie praw lokatorów, co daje stronom znacznie większą swobodę kontraktową. W praktyce strony często modyfikują terminy wypowiedzenia, wprowadzają dodatkowe podstawy rozwiązania umowy, a także szczegółowo regulują kwestie naruszeń i sankcji.
W braku odmiennych postanowień umowy stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że:
– przy najmie na czas nieoznaczony zastosowanie ma art. 673 § 2 k.c., określający ustawowe terminy wypowiedzenia uzależnione od częstotliwości płatności czynszu,
– przy najmie na czas oznaczony strony mogą przewidzieć w umowie określone przypadki wypowiedzenia przed terminem, w przeciwnym razie umowa co do zasady trwa przez uzgodniony okres, chyba że nastąpią nadzwyczajne okoliczności uzasadniające rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym (np. rażące naruszenia umowy).
W orzecznictwie sądów gospodarczych podkreśla się, że w przypadku umów między przedsiębiorcami (B2B) większe znaczenie ma zasada swobody umów (art. 353¹ k.c.), a sądy rzadziej sięgają po klauzule generalne (takie jak zasady współżycia społecznego) do korygowania postanowień umownych, o ile nie prowadzą one do rażącej nierównowagi stron.
Wyrok dotyczący wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego
W wyroku z dnia 18 stycznia 2019 r., sygn. akt I ACa 451/18, Sąd Apelacyjny w Warszawie rozpoznawał sprawę dotyczącą wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas określony. Umowa przewidywała możliwość jej wypowiedzenia przez wynajmującego „w razie naruszenia przez najemcę istotnych postanowień umowy”. Wynajmujący wypowiedział umowę z powodu rzekomych opóźnień w płatnościach, które jednak były krótkotrwałe i zostały uregulowane.
Sąd wskazał:
„Postanowienie umowne przewidujące możliwość wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony w razie naruszenia przez najemcę istotnych postanowień umowy wymaga, aby po stronie wynajmującego istniały obiektywne, poważne przyczyny wypowiedzenia. Krótkotrwałe opóźnienia w zapłacie czynszu, które zostały następnie uregulowane, nie stanowią istotnego naruszenia w rozumieniu tego postanowienia.”
Wyrok ten pokazuje, że nawet przy szeroko sformułowanych klauzulach wypowiedzenia sądy badają, czy przyczyna wypowiedzenia była rzeczywiście poważna i proporcjonalna.
Krok po kroku: jak prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu
Choć przepisy ustawowe nie opisują „procedury” wypowiedzenia krok po kroku, w praktyce można wyróżnić kilka etapów, których staranne przeprowadzenie znacząco zmniejsza ryzyko sporu i nieważności wypowiedzenia.
1. Analiza umowy i rodzaju stosunku najmu
Pierwszym krokiem powinno być uważne przeczytanie umowy. Należy ustalić:
– czy umowa jest zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony,
– czy przewidziano w niej klauzule wypowiedzenia (terminy, przyczyny, forma),
– czy dotyczą nas przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (lokal mieszkalny),
– czy w umowie nie ma postanowień szczególnych co do sposobu doręczania oświadczeń (np. wyłącznie listem poleconym, na określony adres, drogą e-mailową).
W praktyce częstym błędem jest pomijanie zapisów umowy i oparcie się wyłącznie na ogólnych przepisach Kodeksu cywilnego, co bywa przyczyną późniejszych konfliktów.
2. Ocena podstaw wypowiedzenia
Kolejny etap to ustalenie, czy istnieją podstawy prawne i faktyczne do wypowiedzenia. Jeśli umowa jest na czas nieoznaczony i chodzi o zwykłe wypowiedzenie – co do zasady wystarczy zachowanie terminów umownych lub ustawowych. W przypadku lokalu mieszkalnego po stronie wynajmującego – konieczne jest wykazanie jednej z przyczyn wymienionych w art. 11 u.o.p.l.
Jeżeli wypowiedzenie ma nastąpić z powodu naruszenia obowiązków przez drugą stronę (zaległości czynszowe, niewłaściwe używanie lokalu, podnajem bez zgody itp.), należy zgromadzić dowody potwierdzające te naruszenia (wezwania do zapłaty, zdjęcia zniszczeń, protokoły, zeznania świadków, korespondencję e-mailową).
3. Wypełnienie wymogów wstępnych (upomnienia, wezwania)
W wielu sytuacjach, zanim dojdzie do skutecznego wypowiedzenia, ustawodawca wymaga wcześniejszego pisemnego upomnienia lub wezwania do usunięcia naruszeń. W szczególności dotyczy to:
– zaległości czynszowych przy najmie lokalu mieszkalnego (art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. – obowiązek pisemnego uprzedzenia lokatora i wyznaczenia miesięcznego terminu do zapłaty),
– używania lokalu w sposób sprzeczny z umową przy lokalach mieszkalnych (art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l. – pisemne upomnienie).
Pomijanie tych kroków jest jednym z najczęstszych błędów wynajmujących. Dopiero jeśli lokator nie usunie naruszeń w wyznaczonym czasie, można przejść do wypowiedzenia.
4. Sporządzenie pisma wypowiadającego umowę
Pismo wypowiadające powinno zawierać co najmniej:
– oznaczenie stron (imiona, nazwiska/nazwy, adresy),
– wskazanie umowy (data zawarcia, przedmiot najmu, adres lokalu),
– wyraźne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy,
– wskazanie podstawy prawnej, jeśli jest to lokal mieszkalny (art. 11 u.o.p.l.) lub innego przepisu, jeśli uzasadnione,
– precyzyjne wskazanie przyczyny wypowiedzenia (zwłaszcza przy najmie lokalu mieszkalnego),
– termin, z upływem którego umowa ulega rozwiązaniu (np. „z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego”, „ze skutkiem natychmiastowym na podstawie art. 667 § 2 k.c.”),
– podpis osoby uprawnionej do reprezentacji (w przypadku spółek – zgodnie z KRS).
W praktyce warto też poinformować drugą stronę o dacie i sposobie przekazania lokalu, obowiązku rozliczenia mediów, ewentualnych napraw itp., choć nie jest to warunek skuteczności wypowiedzenia.
5. Doręczenie wypowiedzenia i zachowanie dowodów
Ostatni krok to prawidłowe doręczenie wypowiedzenia. Najczęściej odbywa się to:
– listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na adres wskazany w umowie,
– doręczeniem osobistym z pokwitowaniem odbioru,
– rzadziej – za pomocą poczty elektronicznej, ale tylko jeśli umowa dopuszcza taką formę.
W razie sporu to strona wypowiadająca musi wykazać, że druga strona otrzymała oświadczenie (lub co najmniej miała możliwość zapoznania się z nim). Warto przechowywać potwierdzenia nadania i odbioru, a w przypadku doręczenia osobistego – mieć podpis odbiorcy z datą.
Najczęstsze błędy przy wypowiadaniu umowy najmu
Praktyka sądowa pokazuje powtarzalny katalog błędów, które prowadzą do uznania wypowiedzenia za bezskuteczne lub nieważne. Warto zwrócić uwagę na kilka z nich.
1. Wypowiedzenie umowy na czas oznaczony bez podstawy
Wielokrotnie zdarza się, że strony zawierają umowę najmu na czas określony (np. 3 lata), nie przewidując żadnych postanowień o możliwości wcześniejszego wypowiedzenia poza przypadkami rażących naruszeń. Jedna ze stron – np. najemca – po roku postanawia się wyprowadzić i składa wypowiedzenie z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, powołując się na przepisy k.c. Taka praktyka jest błędna.
Sądy przyjmują, że umowa na czas oznaczony ma dawać stronom stabilność stosunku prawnego i co do zasady nie może być dowolnie rozwiązywana przed upływem terminu. Jeśli umowa nie przewiduje klauzul wcześniejszego wypowiedzenia, opuszczenie lokalu przez najemcę przed terminem może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą (np. obowiązkiem zapłaty czynszu do końca okresu trwania umowy, pomniejszonego o czynsz uzyskany od nowego najemcy).
2. Brak zachowania formy pisemnej przy lokalu mieszkalnym (wypowiedzenie przez wynajmującego)
Jak wskazano wyżej, art. 11 ust. 1 u.o.p.l. wprost stanowi, że wypowiedzenie przez właściciela stosunku najmu lokalu mieszkalnego musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Ustne wypowiedzenie, wysłanie SMS-a lub nawet wiadomości e-mail (jeśli nie spełnia to wymogów formy pisemnej, np. brak podpisu, brak uzgodnienia takiej formy) będzie bezskuteczne.
3. Brak wskazania lub zbyt ogólna przyczyna wypowiedzenia lokalu mieszkalnego
Wielu wynajmujących ogranicza się do lakonicznego stwierdzenia „wypowiadam umowę z powodu naruszenia przez Pana/Panią postanowień umowy” lub ogólnego powołania się na art. 11 u.o.p.l. Sądy konsekwentnie uznają takie wypowiedzenia za wadliwe. Przyczyna musi być konkretna, udokumentowana i wyraźnie wskazana, na czym polega naruszenie.
4. Pominięcie obowiązków poprzedzających wypowiedzenie (wezwanie, upomnienie)
Typowy błąd przy zaległościach czynszowych w lokalach mieszkalnych polega na tym, że wynajmujący natychmiast wypowiada umowę, nie wysyłając wcześniej pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i nie wyznaczając dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty (art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.). W efekcie nawet ewidentne zadłużenie nie pozwala na skuteczne zakończenie najmu, dopóki nie zostanie przeprowadzona prawidłowa procedura.
5. Nieprawidłowe obliczanie terminów wypowiedzenia
W praktyce problemy sprawia m.in. sformułowanie „na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”. Oznacza ono, że:
– jeśli wypowiedzenie zostanie doręczone np. 10 stycznia, umowa rozwiąże się z końcem lutego,
– jeśli zostanie doręczone 31 stycznia – również z końcem lutego.
Błędem bywa przyjmowanie, że miesięczny okres wypowiedzenia liczony jest zawsze „co do dnia” (np. od 10 stycznia do 10 lutego). Tymczasem przy umownym czy ustawowym sformułowaniu „na koniec miesiąca kalendarzowego” decyduje koniec miesiąca, a nie „okrągłe 30 dni”.
Roszczenia stron po wypowiedzeniu – odpowiedzialność za nieprawidłowe rozwiązanie umowy
Niewłaściwe lub bezpodstawne wypowiedzenie umowy najmu może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą. Jeśli np. wynajmujący bez podstawy wypowiedział umowę na czas oznaczony i zmusił najemcę do opuszczenia lokalu, może odpowiadać za szkodę poniesioną przez najemcę – np. koszty przeprowadzki, wyższy czynsz w nowym miejscu, utracone korzyści (w przypadku przedsiębiorcy – np. utracony zysk).
Analogicznie, jeśli najemca bezprawnie rozwiązał umowę na czas oznaczony i opuścił lokal, wynajmujący może domagać się zapłaty czynszu za pozostały okres trwania umowy (pomniejszonego o to, co uzyskał lub mógł uzyskać przy zachowaniu należytej staranności, wynajmując lokal innej osobie – art. 361 § 2 k.c.).
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2010 r., sygn. akt II CSK 126/10, stwierdził:
„Strona, która bez podstawy prawnej wypowiada umowę najmu zawartą na czas oznaczony, ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą wobec drugiej strony za szkody wynikłe z przedwczesnego zakończenia stosunku najmu.”
Zatem przed złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu warto dokładnie przeanalizować, czy istnieją ku temu podstawy, ponieważ skutki błędnej decyzji mogą być finansowo dotkliwe.
Q&A – najczęściej zadawane pytania dotyczące wypowiedzenia umowy najmu
Czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony, jeśli w umowie nie ma klauzuli wypowiedzenia?
Co do zasady – nie. Umowa na czas oznaczony ma trwać do końca ustalonego okresu. Jeśli w umowie nie przewidziano szczególnych przypadków wcześniejszego wypowiedzenia, najemca może próbować:
– porozumieć się z wynajmującym i rozwiązać umowę za porozumieniem stron,
– powołać się na wyjątkowe okoliczności, które uzasadniałyby rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia (np. istotne wady lokalu, których wynajmujący nie usuwa – art. 664 § 2 k.c.). Jednak są to sytuacje wyjątkowe i wymagają solidnych podstaw dowodowych.
Czy wynajmujący lokalu mieszkalnego może wypowiedzieć umowę bez przyczyny?
Nie. Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 11 wprost wymienia zamknięty katalog przyczyn, dla których właściciel może wypowiedzieć umowę. „Dowolne” wypowiedzenie bez wskazania konkretnej podstawy ustawowej jest nieważne. Inaczej jest po stronie lokatora – on może wypowiedzieć umowę (o ile jest zawarta na czas nieoznaczony lub umowa przewiduje taką możliwość), nawet bez wskazania szczególnej przyczyny, z zachowaniem warunków umowy i przepisów.
Czy wystarczy wysłać wypowiedzenie mailem?
To zależy od rodzaju najmu i postanowień umowy. Przy lokalu mieszkalnym wypowiedzenie przez właściciela musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności (art. 11 ust. 1 u.o.p.l.). Zasadniczo oznacza to tradycyjny dokument papierowy z podpisem. E-mail bez kwalifikowanego podpisu elektronicznego zwykle nie będzie spełniał wymogu formy pisemnej. Jeśli jednak strony w umowie wyraźnie uzgodniły, że oświadczenia składa się w formie dokumentowej (np. e-mailem) i nie jest wymagana forma pisemna pod rygorem nieważności, wówczas doręczenie e-mailowe może być wystarczające, zwłaszcza przy lokalach użytkowych.
Co jeśli najemca nie przyjmuje wypowiedzenia lub nie odbiera listów?
Jeśli wypowiedzenie zostało wysłane na prawidłowy adres (np. adres lokalu z umowy) listem poleconym, dwukrotnie awizowanym i następnie zwróconym do nadawcy, sądy zazwyczaj przyjmują, że najemca miał możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia, a nieodebranie listu nie chroni go przed skutkami prawnymi (tzw. doręczenie zastępcze lub „fikcja doręczenia” w praktyce pocztowej). Każdorazowo jednak sąd bada okoliczności sprawy (np. czy najemca nie przebywał długotrwale za granicą).
Czy można „cofnąć” wypowiedzenie umowy najmu?
Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem woli, które – gdy dojdzie do adresata w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią – staje się skuteczne. Cofnięcie wypowiedzenia jednostronnie co do zasady nie jest możliwe. Możliwe jest natomiast zawarcie porozumienia stron, w którym strony uzgodnią, że dotychczasowe wypowiedzenie nie wywołuje skutków, a umowa trwa nadal (co w praktyce bywa traktowane jak zawarcie nowej umowy kontynuującej poprzednią relację).
Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli chce sprzedać mieszkanie?
Sama chęć sprzedaży mieszkania nie stanowi podstawy wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów. Nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego (art. 678 § 1 k.c.), a najem trwa nadal. Ustawa przewiduje wprawdzie możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela w sytuacji, gdy zamierza zamieszkać w swoim lokalu lub przeznaczyć go dla najbliższych członków rodziny, ale jest to znacznie bardziej restrykcyjny tryb niż zwykła sprzedaż lokalu.
Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieoznaczony przy czynszu płatnym co miesiąc?
Jeśli strony nie ustaliły inaczej w umowie, zgodnie z art. 673 § 2 k.c. okres wypowiedzenia wynosi „na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”. Oznacza to, że jeśli wypowiedzenie zostanie skutecznie doręczone np. 15 maja, stosunek najmu zakończy się z końcem czerwca (czyli po ponad miesiącu). Strony mogą w umowie przewidzieć inne terminy (np. 3-miesięczny okres wypowiedzenia), ale nie mogą naruszać przepisów szczególnych (np. ustawy o ochronie praw lokatorów).
Czy brak podpisu na wypowiedzeniu powoduje jego nieważność?
Jeśli przepisy lub umowa wymagają formy pisemnej (a przy lokalu mieszkalnym – przy wypowiedzeniu przez właściciela jest to wymóg ustawowy), brak podpisu oznacza, że forma pisemna nie została zachowana. W praktyce sądy uznają wypowiedzenie pozbawione podpisu za nieskuteczne. Podpis jest elementem koniecznym pisemnego oświadczenia woli (art. 78 § 1 k.c.). Wyjątkiem są sytuacje, gdy podpis złożono w inny sposób, spełniający wymogi formy pisemnej lub elektronicznej (np. kwalifikowany podpis elektroniczny).
Podsumowanie
Prawidłowe wypowiedzenie umowy najmu wymaga połączenia znajomości przepisów Kodeksu cywilnego, ustawy o ochronie praw lokatorów (w przypadku lokali mieszkalnych), analizy treści konkretnej umowy oraz starannego dochowania wymogów formalnych i terminowych. Najczęstsze błędy wynikają z:
– mylenia najmu na czas oznaczony i nieoznaczony,
– ignorowania ograniczeń ustawowych w zakresie najmu lokali mieszkalnych,
– braku właściwej formy i treści wypowiedzenia,
– pomijania obowiązkowych wezwań i upomnień poprzedzających wypowiedzenie,
– nieprawidłowego doręczenia oświadczenia drugiej stronie.
Dokładna analiza sytuacji, zebranie dowodów i prawidłowe skonstruowanie oświadczenia o wypowiedzeniu pozwalają uniknąć długotrwałych sporów sądowych i potencjalnej odpowiedzialności odszkodowawczej. W przypadku wątpliwości – zwłaszcza przy umowach na czas oznaczony lub dotyczących lokali mieszkalnych – warto skonsultować się z prawnikiem przed podjęciem ostatecznej decyzji o wypowiedzeniu umowy.
Dodaj komentarz